从蛇口工业区的一声炮响开始，中国产业园区已经历了近40年的发展历程。产业园区也从最初的低端工业厂房发展到现在的高端产城综合体；从最初的基础物业服务发展到现在的智慧产业发展平台；从最初的产业无序堆积发展到现在的产业生态体系搭建。从小到大，从低到高，可以说，产业园区的发展已经发生了质的提升和飞跃。
然而，近几年来，随着实体经济的整体不振以及国家对房地产市场的严格调控，提出“房住不炒”，产业园区的发展也正面临着严峻的考验。以前依靠捆绑房地产出售作为主要收入来源的产业园区，传统收益模式似乎已经遇到了前所未有的瓶颈和挑战。怎么样创新收益模式，扩宽收入来源，实现园区可持续发展？这已经成为每个产业园区开发运营商需要关注和研究的问题。另外，随着房地产政策的不断调整以及房地产融资难、融资贵、融资繁等一系列问题的出现，园区开发商意识到纯粹的重资产开发风险越来越大，从而开始向轻资产运营发力，走“轻重结合”的道路。
如何拓展收入来源？如何规避政策风险？这两大问题已经摆在眼前。毫无疑问，轻资产性质的园区运营成为了解决这两个问题的关键。那么，如何做好园区运营呢？这又是一个让很多园区开发运营商感到困惑和迷茫的问题。
笔者认为，园区运营是一项极其复杂的系统工程，要做好园区运营，首先要做好园区运营体系的搭建，方向清晰，纲目并举，理论指导实践。本文拟从园区运营的目的、基础、规划、内容及突破口等5个维度重点探讨如何科学合理的搭建园区运营体系，以此指导实践中的园区运营。
一、运营目的
要搭建好园区运营体系，首先要明白园区运营是为了谁，或者说园区运营的最终目的是什么？实际上，做园区运营，从目的上来说主要从园区运营商、入园企业及企业员工三方面出发。概括起来就是：
针对园区运营商：创品牌、促招商、增利润；
针对入园企业：升服务、满需求、助成长；
针对企业员工：提效率、享生活、解后忧。
具体来说，就是要达到：
园区运营商通过开展高质量、有效的运营服务，创建园区IP，赢得社会口碑，从而实现特色园区品牌的创建。品牌有了，口碑有了，产生的直接影响就是有力地推动招商工作的开展。招商做好了，运营做好了，收入来源多样化，园区利润焉有不增加的道理？
园区运营商通过开展运营工作，为入园企业提供各种精准有效服务，搭建各种专业服务及公共服务平台，满足企业对于生产过程的各种需求，解决企业在发展过程中的后顾之忧，入园企业焉有不成长壮大的道理？
园区运营商通过开展运营服务工作，不但只针对入园企业，而且还要针对入园企业的员工。通过提供各种信息化、数字化、智能化应用系统，从而相应地提升员工的工作效率；通过提供各种生活配套，例如提供公寓、酒店、餐厅、休闲娱乐、商旅出行、养老托幼等各项服务，从而满足员工的各种生活需求，解决员工的后顾之忧，企业员工焉有无归属感的道理？
二、运营基础
要做园区运营，园区必须要有运营的基础。笔者认为，园区运营必须在产业研究、产业定位及产业招商的基础之上才能顺利开展。任何一个园区在开展招商工作之前，必定要先做好相应的产业研究工作，通盘考虑园区所处区域的产业基础、营商环境、政策方针、市场需求、人才储备等各方面要素资源，再通过深度的分析和研判做出准确的产业定位。通过产业定位，确定园区的主导产业及辅助产业，从而开展精准的招商工作。只有招商工作开展后，企业陆续入园，园区运营才有了可能。越是深度的产业研究，精准的产业定位，有效的产业招商，后期的园区运营才能开展的更加游刃有余。
着重强调一点，园区的产业定位直接影响到园区运营的质量和效果。定位清晰的园区导入同类型或者关联度高的产业企业，可以让运营商劲往一处使，提供高质高效的运营服务；而定位不够清晰甚至混乱的园区由于导入产业类型过于分散，不利于后期集中精力进行园区运营，运营水平和质量会大打折扣。例如，华南地区某园区，由于历史原因，园区产业定位几经修改，先后进驻了新一代信息技术、新能源、新材料、先进制造等各类产业企业，再加上为了降低物业空置率又导入相当比例的研发办公企业，园区简直成为了一锅大杂烩，各种产业鱼龙混杂，给后期的运营工作带来了巨大的挑战。
三、运营规划
随着大家对产业园区的研究和实践越来越深入，现在对于园区运营基本上达成了一个共识：园区运营需要提前做好谋划，有节奏、分阶段的开展运营工作。笔者认为，根据园区发展的不同阶段，可把园区运营分为三个阶段：前期运营、中期运营及后期运营。
前期运营阶段：主要是根据园区的整体规划而开展的运营。园区在开发建设之前，就已经做好了相关的产业定位和成本预算工作。首先，要根据园区的产业定位，深度进行产业研究，了解园区导入产业的特性及共性需求，提前掌握针对此产业所需要提供的各种资源和服务，并开始接触相关的公共服务平台和中介服务机构，与其建立良好的沟通渠道和合作关系，一旦后续正式开展运营工作时，不至于手忙脚乱、不知所措。
其次，在做成本预算工作时，一定要把园区运营成本列入成本预算中。不管是列入营销成本，还是单列名目，运营成本一定要置前考虑。从运营的人力成本、调研培训成本、设施设备采购成本、活动成本、广告推广成本、服务机构的招商成本等方面列支成本预算。
中期运营阶段：这个阶段是处在招商工作已经开展，企业陆续入园，但园区物业空置率依旧较高的情况下。由于入园企业数量不多，运营工作看似轻松，实则压力更大。巧妇难为无米之炊，之前做的运营方案、运营规划到这个时候还不能真正派上用场，运营工作毫无头绪。怎么破解？
笔者认为，这个阶段，运营商首先需要更多深入入园企业，倾听企业心声，了解他们的核心诉求，并一一记录在案，加以分析和总结。其次，运营商要加强与当地政府、行业协会等机构的沟通工作，争取相关大型活动、业界座谈会、交流会、展会的承办权，以及政府商界领导来访的考察调研，增加园区知名度和影响力。再次，运营商要利用好这个时机，加强物业服务、园区公共配套、人力资源、政府机构对接、政策解读等基础服务工作，为下一步开展高质量的运营服务工作打下基础。
后期运营阶段：随着园区的招商工作基本完成，园区运营服务体系已初步搭建起来，金融服务、科技研发、产业链对接、市场对接、产学研合作、科技成果转化、知识产权申请保护、法律服务等各项服务内容都基本落实。在这个阶段，运营商要开始对自己搭建的运营服务体系进行总结评价，查缺补漏，不断细化完善，形成具有可复制性的园区运营服务标准，为后续拓展园区的运营提供借鉴和模板。
四、运营内容
关于园区运营的内容，不能一概而论。不同的产业，有不同的需求，相应地就要开展不同的运营服务。例如，针对先进制造业，可能更加关注物业产品的层高、荷载、通风、管道、水电以及食堂、交通、宿舍等园区配套；针对科技研发型企业，可能更加关注知识产权申请、项目申报、财政补贴、产学研合作、高端人才引进、公共服务平台搭建等。
笔者认为，不管园区引进的是什么产业，尽管产业的需求不尽相同，但本质上都是相同的：需要运营，需要服务。笔者看来，运营服务主要分为专业服务、公共服务两种类型。
真正的运营，实际上运营的是大多数人没有的稀缺资源。专业服务，就是针对多数入园企业在发展过程中遇到的共性痛点，园区运营商通过利用自身的资源优势为这些企业提供相对应的解决方案，帮助企业渡过难关、快速成长。
这些服务专业性强，只有实力雄厚、资源丰富的园区运营商才可以提供，所以相对来说具有一定程度的稀缺性。笔者认为，专业服务主要包括但不局限于以下几个方面：孵化培育服务、全生命周期的金融服务、知识产权服务、海内外资源对接服务、产学研服务及IPO服务。
公共服务，主要是指针对园区企业的公共服务和针对企业员工的公共服务。其中针对企业的公共服务主要有基础物业（水电供应、网络通信、卫生清洁、会务活动）、政务服务（工商注册、资质认证、政策解读、资助补贴申报等）、法律服务、人力资源、财税会计、培训辅导、公共平台、办公集采、参观接待、承办大型活动等等。员工服务主要包括饮食住宿、商旅出行、休闲娱乐、文体健身、养老托幼、社交联谊等等。
针对园区企业的公共服务，范围广、类别多，虽然都是基础性的服务，但又不可或缺。作为园区运营商来说，不可能面面俱到提供每一项服务，这个时候就可以考虑通过服务外包的形式让其他社会服务机构来承接这些服务功能。如深圳某园区提出的“非核心业务服务外包”模式就是一个典型的代表案例。另外，某些重要的公共平台（如技术开发平台等）并非一朝一夕可以搭建起来，但是可以通过共享模式，利用园区企业或周边科研院所的已有平台服务于园区其他有需要的企业，充分实现资源的优化配置。
五、运营突破口
毛爷爷曾说过：“没有调查就没有发言权”。运营的本质就是服务，开展园区运营工作，千万不能想当然，以运营商自己的主观意志来做运营服务。运营商一定要以企业需求为导向，以企业发展过程中遇到的痛点、难点为开展运营工作的突破口。怎样打开这个突破口？笔者认为，要从以下三个方面着手。
开展实地走访。园区运营商要定期深入到各家入园企业进行走访调研，了解企业需求，倾听企业心声，收集企业提出的诉求，然后进行整理研究。针对各家企业提出的共性诉求，能够尽快解决的要尽快解决，暂时不能解决的，要作为下一步的工作重心进行重点研究，予以解决。例如，中部某家以导入智能机器人研发企业为定位的科技园区，园区运营商在走访调研的过程中发现，园区70%的企业提出园区能否搭建一个为机器人产品提供检测、小试、中试、模具设计等方面为服务内容的公共服务平台，这是园区企业的共性需求，那么运营商就要重点关注这个公共服务平台的搭建或引进了。
搭建交流沟通平台。园区运营商可以利用自身优势，为园区企业家搭建一个交流沟通的平台。通过举办茶话会等活动的方式，把园区企业的主要负责人聚在一起，大家喝茶聊天，畅所欲言，增进认识。一方面，搭建交流沟通平台既可以让园区各企业家互相认识，增进交流；另一方面，通过这个平台，各企业家也可以提出企业在发展过程中遇到的困难和诉求，以及对园区发展的建议和意见。更为重要的是，这些身经百战的企业家提出的建议和意见，将会是园区进一步提升和发展的宝贵资源。例如，长沙某总部基地在2018年成立了总裁俱乐部，定期把园区内20多家企业的负责人聚在一起，并就各家企业所关心的问题及园区未来的发展进行了深入的探讨。
开展调查问卷。园区运营商通过拟定切合实际的调查问卷，发放给园区企业各位员工，就他们所关心和关注的问题，倾听他们的心声。这样既体现了企业员工的主人翁地位，增强了他们的归属感，同时也为园区运营的下一步工作提供了新的方向。
总之，园区运营是一项复杂而又庞大的系统性工程，它也会随着时代的发展而不断发展，没有一成不变的园区，只有不断提升的运营服务。园区运营商更应抱着“功成不必在我，功成必定有我”的坚定信念，为中国的产业园区高质量发展做出自己的贡献。